Nem cinza nem cor de rosa
Nem cinza nem cor de rosa
A construção civil patina nos segmentos de média e alta renda, mas o Minha Casa Minha Vida vai bem
Para serenar os ânimos em 2018 o país precisaria de uma recuperação do emprego no ano que vem, ou pelo menos de uma sensação mais generalizada de que as coisas estão de fato melhorando. Essa recuperação, por sua vez, depende dos segmentos que se mantêm como os grandes empregadores. É o caso da construção civil, para o qual o horizonte permanece esfumaçado. O mercado voltado para as classes de média e alta renda continua travado por várias razões. Quem adquiriu imóveis na planta até 2014 na expectativa de revende-los com bom lucro levou uma cacetada na cabeça quando a bolha imobiliária estourou. Incorporadores e construtores, endividados junto aos bancos para concluir as obras contratadas, viram-se diante de uma avalanche de distratos no momento da entrega dos imóveis, quando esperavam concluir as vendas. Ficaram sem dinheiro em caixa e para pagar dívidas tiveram de queimar estoques. A perda de rentabilidade tirou o fôlego do segmento para investir em novos empreendimentos. Resultado: demissões em massa.
Felizmente a parada não foi total porque as construções voltadas para o programa Minha Casa Minha Vida seguiram em frente. Diferentemente das construções destinadas a compradores de média e alta renda, que são financiadas com recursos captados por meio das cadernetas de poupança, o Minha Casa Minha Vida está atrelado ao FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Quando as taxas básicas de juros chegaram aos píncaros, as cadernetas perderam enorme volume de depósitos. Já no caso do FGTS, mesmo com o desemprego e o aumento dos saques, o fluxo de caixa não deixou de ser positivo. O Fundo ainda é responsável por 90% dos subsídios do programa habitacional (cerca de R$ 8,1 bilhões por ano), e o Tesouro Nacional responde pelos demais 10%.
Em um mercado debilitado como o do Estado do Rio de Janeiro, a Direcional – uma das empresas mais atuantes no Minha Casa Minha Vida – lança ainda este ano um grande empreendimento vizinho ao chamado centro metropolitano da Barra e outro (com 800 unidades, dos quais 400 na primeira fase) em Belford Roxo, na Baixada Fluminense. Em 2017, lançou empreendimentos envolvendo oito mil unidades – mais de 70% dentro do Minha Casa Minha Vida – e para o ano que vem planeja o lançamento de 12 mil unidades.
É no Estado do Rio que a construtora mineira atualmente assegura o maior quinhão de suas receitas. Os imóveis do Minha Casa Minha Vida são vendidos para famílias com renda mensal de até R$ 7 mil reais (no momento, a maior parte se destina a famílias com renda mensal entre R$ 1.400 e R$ 5 mil). Por causa dos subsídios embutidos nos financiamentos, os preços dos imóveis não podem ultrapassar certos limites. Construir nesse segmento exige controle quase absoluto dos custos. A distância entre o interruptor de luz e a saída para a lâmpada é planejada de modo a se economizar ao máximo a metragem de fios de cobre. A mão-de-obra é sempre recrutada bem próxima ao local da obra para as despesas com vale-transporte não pesarem.
Para o construtor e incorporador, o Minha Casa Minha Vida tem uma vantagem em relação aos segmentos de média e alta renda. A venda definitiva é feita antes do início da obra. A venda está sempre condicionada ao financiamento, enquanto na média e na alta renda o comprador paga do próprio bolso – ou com financiamento do incorporador – uma parcela de 30% durante a construção, e só com o imóvel concluído é que o financiamento pode, ou não, ser liberado.
O FGTS está com mais de R$ 100 bilhões disponíveis para empréstimos e, com a queda das taxas básicas de juros, as cadernetas de poupança estão voltando a receber mais depósitos, Recursos para o crédito imobiliário não faltam. Porém, existe uma preocupação relacionada à Caixa Econômica Federal, que concentra 90% dos financiamentos do Minha Casa Minha Vida e 50% dos empréstimos para o mercado imobiliário de média e alta renda. A Caixa está próxima dos limites para os quais os bancos estão autorizados a emprestar. Tais limites estão relacionados ao patrimônio líquido (capital e reservas) da instituição. Como único acionista, o Tesouro não tem dinheiro para capitalizar a Caixa.
Um projeto de lei depende de aprovação final pela Câmara dos Deputados autorizando o FGTS a comprar bônus perpétuos da Caixa Econômica – recursos que são considerados equivalentes a um aumento de capital, para efeito de cálculo dos limites de empréstimos.
Então, o cenário para a construção civil deixou de ser cinza, mas não chega a ser cor de rosa.
Dinossauros?
Nesse mundo em que os serviços são contratados cada vez mais de maneira automática, pela internet, categorias como a dos corretores de seguros vão desaparecer? Henrique Brandão – um dos decanos dessa área, cujo grupo, o Assurê, celebrou 50 anos em novembro – aposta que não. À frente dos seus negócios agora está o filho e a tendência é que as novas gerações tenham cada vez mais influência em uma atividade tão tradicional. É que estão mais familiarizadas com a tecnologia. Sem aplicativos e programas que auxiliem o cliente a fazer a escolha mais adequada do seguro, o corretor passa a ser um mero intermediário, função que de fato tende a desaparecer. Só ficarão no mercado aqueles que se tornarem verdadeiros consultores, e dos bons.
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